sábado, mayo 03, 2008
EL CONDOMINIO: UN FENÓMENO SOCIAL EMERGENTE
.
Según expertos sociales, no estamos culturalmente preparados para vivir en comunidad.
.
Según expertos sociales, no estamos culturalmente preparados para vivir en comunidad.
.
El condominio es un fenómeno que nació en Estados Unidos y se ha extendido con diversas modalidades por todo Latinoamérica. A diferencia del barrio, un concepto europeo que implica diversidad y uso del espacio público, el condominio tiende a ser homogéneo, en cuanto al nivel social y al uso del suelo, que es sólo residencial. según Francisco Santibáñez, sociólogo del Instituto de Estudios Urbanos de la Pontificia Universidad Católica de Chile, quienes viven en condominios pertenecen a una clase media ascendente, que buscan más seguridad, acceso a más comodidades, una identidad social y un status.
La materialización de este tipo de conjuntos residenciales no ha dejado de presentar dificultades y algunos investigadores sociales postulan que el fondo de los problemas radica en que en esta tipología se sigue manteniendo el concepto de vivienda unifamiliar individual, y no se ha generado una visión de lo que significa vivir formando parte de una comunidad.
.
Lo concreto es que los residentes de estos nuevos sistemas no asumen completamente el rol de copropietarios, es decir de dueños y responsables de los espacios comunes y servicios contratados, como son la seguridad, la limpieza, la mantención de áreas verdes, la piscina e incluso de la administración. La mayoría, en esta sentido se limita a pagar los gastos comunes. El fenómeno de la escasa participación ciudadana, que abarca todas las dimensiones de la convivencia social, no es diferente en los condominios.
.
.
.
Mandatarios y mandantes.
.
Así como en una empresa la mayor autoridad de administración radica en la junta de accionistas, que delega su poder en un directorio, y éste a su vez en un gerente, en el caso de un condominio, según lo establece la misma ley de copropiedad, la asamblea de copropietarios es el órgano supremo en materia de administración, por lo que todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea (art17, inc.1).
.
.
En los condominios, es la asamblea la que se da una forma de gobierno eligiendo al comité de administración, el que a la vez delega la gestión en un Administrador, pero la asamblea de copropietarios mantiene su rol de mandante del accionar del Comité y del Administrador.
.
.
.
.
Las asambleas
.
El gobierno del condominio lo ejerce en primer lugar la asamblea de copropietarios que tiene dos modalidades, ordinaria y extraordinaria.
.
.
La asamblea ordinaria está concebida para que la Administración rinda cuenta de su gestión, y su frecuencia está establecida en el Reglamento de Copropiedad (en el caso de nuestro condominio está establecido en el Art. 27 de dicho reglamento, el cual señala que esta asamblea se realizará una vez al año, en el mes de Marzo).
.
Las asambleas extraordinarias se subdividen en aquellas que se convocan para tratar ciertas materias que la ley dispone en forma IMPERATIVA que sean tratadas en este tipo de asambleas (art.17 inc.5), y aquellas que tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o a petición del Comité de Administración o por copropietarios que representen a lo menos el quince por ciento de los derechos del condominio.
.
En las asambleas extraordinarias sólo se pueden tratar los temas que están incluidos en la citación.
.
.
Las diferencias entres asambleas ordinarias y extraordinarias no son sutiles, pero es muy común que, por desconocimiento, no se haga la diferencia y se dé siempre el carácter de ordinarias a asambleas que deberían ser extraordinarias.
.
La ley establece tres diferencias relevantes entre asamblea ordinaria y extraordinaria, y se refieren al quórum requerido para constituirse, al quórum para tomar acuerdos y a los lapsos de tiempos requeridos entre la primera y la segunda citación.
.
.
La asamblea ordinaria, para constituirse en primera citación requiere la asistencia de a los menos el 60% de los copropietarios, y en segunda citación con los que asistan, cualquiera sea el número, y se permite convocar la segunda citación el mismo día, con una diferencia de al menos treinta minutos; los acuerdos se toman por mayoría absoluta de los presentes (art.19 inc.1).
.
En las asambleas extraordinarias, la ley exige que la primera y la segunda citación NO PUEDEN EFECTUARSE EL MISMO DIA, sino que en un lapso de al menos cinco y máximo quince días; para sesionar se requerirá el 80% en primera citación y 60% en segunda citación; y el quórum para tomar acuerdos es de un 75% de los asistentes (art.19 inc.2).
.
.
Los acuerdos adoptados por la asamblea OBLIGAN A TODOS LOS COPROPIETARIOS, hayan asistido o no a la sesión y aún cuando su voto no haya sido favorable a la adopción del acuerdo (art.20 inc.4). Por otra parte, la ley señala que los acuerdos de la asamblea pueden ser impugnados de nulidad si en ellos se incurre en infracción de las normas de la ley y de su reglamento o de las del reglamento de copropiedad (art.33 letra a).
..
Estas diferencias que parecieran tener sólo efectos legales, pueden tener un efecto social de gran importancia para la Administración, dado que una asamblea extraordinaria convocará obligatoriamente a la mayoría de los copropietarios. Muchos sentirán molestia de tener que asistir obligados, pero al internarse en los temas de interés común, más de alguno comprenderá la importancia de su participación.
..
Es obvio que a mayor participación serán mayores los beneficios de vivir en una comunidad.
.
Juan Aranda Vergara
Casa A-2 // juan.aranda@vtr.net
