Comunidad Jardines Paso Hondo IV

Todo aquel que viva en un edificio o condominio, sea propietario, arrendatario o morador a cualquier título, tendrá que hacerse el ánimo de que una vez al mes le llegará el cobro de los gastos comunes.

Según el abogado especialista en derecho inmobiliario, Juan Eduardo Figueroa, la norma señala que éstos corresponden a los gastos de administración, sueldos del personal, mantención, reparación y de uso o consumo del condominio. Estos son los llamados "gastos ordinarios".

Pero también están los gastos "extraordinarios", es decir, aquellos gastos adicionales que no forman parte de los cobros habituales como son las sumas destinadas a nuevas obras comunes, al reemplazo de bienes ya existentes o las indemnizaciones de personal despedido.


¿Qué paga el propietario y qué el arrendatario?

Algunos expertos dan una clave como principio básico: por norma general el arrendatario debe solventar todo lo que tenga que ver con el uso de los bienes comunes, y el propietario correrá con las inversiones y mejoras de los bienes comunes. A partir de esa regla se puede obtener criterios para dirimir quién paga qué.

En el caso de los gastos comunes, si hay un cobro de "gastos extraordinarios" y no hay claridad de quién debe pagarlo, puede aplicarse este criterio. Si ese gasto se debe a "fuerza mayor", por ejemplo, reparaciones en espacios comunes afectados por una inundación, debiera solventarlo el propietario; si en cambio fue urgente arreglar un baño del personal, debiera asumir el arrendatario.


Seguro de incendio:

Por ley el administrador de un condominio debe contratar un seguro de incendio que proteja los espacios comunes. El pago de esta prima - que suele cobrarse en los gastos comunes - corresponde al propietario; sin embargo, como su monto suele ser tan pequeño, en la práctica es absorbida por los arrendatarios.


Fondo de reserva

Se trata de un punto importante. La ley de copropiedad inmobiliaria dispone que en la administración de todo condominio acogido a dicha ley debe considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a las reparaciones de los bienes de dominio común o los gastos comunes urgentes o imprevistos.

Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que en sesión extraordinaria fije la asamblea de copropietarios, con el producto de las multas o intereses y uso sobre bienes de dominio común.

La regla general es que el Fondo de Reserva es de cargo del propietario (de hecho, aunque se cobre a través de los gastos comunes, es un concepto distinto de los gastos "ordinarios" y "extraordinarios").

Sin embargo, explica el abogado Figueroa, en la práctica hay ocasiones en que el Comité de Administración utiliza el Fondo de Reserva para financiar trabajos de mantención (siendo que no es éste el objetivo primordial del Fondo de Reserva).

Si es el caso, este tipo de gastos debieran ser absorbidos por el arrendatario, ya que se asimilan a lo que son las "reparaciones locativas", las que se entiende son de cargo del arrendatario. Por eso, explica Carlos Fuenzalida, socio de Fuenzalida Propiedades, es importante que la administración detalle bien en qué se está usando este Fondo y "siempre debe velar porque este fondo esté al día".

Fuente: Diario El Mercurio (18/07/04)